[摘要] 以前，商品房交付之前，开发商和物业公司就已经签订了《前期物业合同》，业主由于不能参与其中，对合同里的“霸王条款”，业主往往只能被动接受，容易引起纠纷。近日省住建厅正式发布《河南省前期物业合同(示范文本)》，业主的合法权益将得到更好保护对于物业管理纠纷较多的几大热点问题我省均在此次合同中做出明文规定。
以前，商品房交付之前，开发商和物业公司就已经签订了《前期物业合同》，业主由于不能参与其中，对合同里的“霸王条款”，业主往往只能被动接受，容易引起纠纷。近日省住建厅正式发布《河南省前期物业合同(示范文本)》，业主的合法权益将得到更好保护对于物业管理纠纷较多的几大热点问题我省均在此次合同中做出明文规定。
热点一
物业公司不得以服务内容增加为由
上涨物业费
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【新规】今后，这种理由将被认为不合理。《示范文本》中规定，物业公司在服务期间，通过公告、信函、主动承诺等方式增加或提高的物业服务内容，应当视为前期物业合同物业服务内容的一部分，物业公司不得以服务内容增加为由提高物业服务费用。
此外，按照《示范文本》的要求，随着物价和人工成本的提高，物业公司如果确需调整收费标准的，应当采用书面征求意见的方式征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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热点二
物业公司不得捆绑收费，多收手续费
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【新规】对此，《示范文本》也有明确规定：物业公司接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
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热点三
物业公司扩大收费范围、重复收费
业主有权拒交
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【新规】按照《示范文本》规定，物业公司违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，擅自扩大收费范围、提高物业服务费等收费标准或者重复收费的，业主、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。物业公司已经收取的违规费用，业主、物业使用人有权要求物业公司返还。
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热点四
开发商故意拖时间不维修房屋须担责
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【新规】《示范文本》规定，开发商违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，致使物业公司的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由开发企业负责承担相应的赔偿责任。业主、物业使用人可以自行或委托物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由开发企业承担。
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热点五
物业侵占共用部位牟利须赔偿损失
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此外，物业公司将公共绿地毁坏变成车位进行出售出租，小区的警务室、医疗室等“四个一”工程用房也会被部分物业公司用来出租、改变用途，谋取利益。
【新规】《示范文本》认为物业公司应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还等民事责任;损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，物业公司应当依法承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。
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热点六
买房承诺抵物业费后期涨价
差额由开发商承担
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【新规】今后，这种情况将会改变。《示范文本》要求，开发企业与物业买受人签订买卖合同时未将前期物业合同作为附件的，按买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。买卖合同约定的收费标准低于前期物业合同约定标准的，差额由开发企业承担。
热点七
业委会成立后
物业公司应及时提供办公用房
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【新规】《示范文本》明确，开发企业应按照《河南省物业管理条例》和《河南省物业管理用房管理办法》的规定，向物业公司提供能够直接使用的物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，物业公司在前期物业合同期限内无偿使用，专用于物业管理服务工作，不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。
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