[摘要] 根据现实情况，我国房价在没有完成城市化进程的情况下，未来10年房价依旧会处于上升通道。即便今年房价在短期政策打压之下，会有短期的滞涨或略微下跌，但并不阻碍未来10年房价持续上涨的趋势。
房价收入比与租售比向来是房地产业内人士评判中国房价过高的标准，他们认为中国房价太高，下跌是必然的。然而残酷的现实不仅给了那些坚持房价下跌的人一记响亮的耳光，也连累了不少人。
近20年来房地产一直是饱受争议的行业，且呼吁房价下跌的声音一直不断，既然这样就会有“理论”支持，那就是“房价收入比”及“租售比”。
房价收入比与租售比是什么
什么是房价收入比呢？简单来讲就是一个人在某城市的收入多少年才够买一套房子。
房价收入比就是一个城市的平均房价与平均收入水平之比。有网友以2016年12月各地平均房价，以及该城市的平均收入算出购买一平方米房子所需要的钱，并标明各个城市买一套房子花费资金所需要的工作时间。笔者认为这个算法有些不太现实，因为这是把收入全部用于购房，没有去除生活花销。
租售比是一年的租金收入与购买房子的总价比。假如花100万买一套房子，一年租金收入是5万的话，那租售比就是1:20，按照不变价格来算的话需要20年才能收回成本。如果是一年租金收入是10万元的话，那租售比就是1:10，出租10年回本。若一年租金是2.5万元，租售比就是1:40，需40年回本。
目前，在热点二线城市的租售比一般都是3~5%，也就是说投资只有这么高，基本上和银行利率持平，如果再加上通货膨胀的话，租售比投资购房是合算的。
去年上半年，有三个一线城市其租售比大概在1.7左右，而到下半年基本维持在1.5左右了。租售比这么低的 ，通常是不会有人再买房子的。而现实却相反。以房价收入房价比与租售比来评判房价下跌的人总是会失望。
20年前，曾任中国社科院金融所研究员的易宪容就用收入房价比算出中国的房价太高，远远高于西方以7年~11年收入买一套房子的情况，所以他就得出结论：房价比会降。还在2007年下半年，“”计算出2008年奥运会结束后北京房价会下跌40%，结果怎么样就不用说了。
同期持房价必降理论的还有时寒冰、牛刀和曹建海。虽然近两年牛刀和曹建海很少发声了，时寒冰沉寂了一两年后又在网上发表言论：房产税落地，房价大跌。另一个预测未来房价会跌得一塌糊涂、一文不值的是前世界银行及摩根士丹利首席经济学家谢国忠。他的言论之所以受一些人追捧，是因为他还成功预测了2008年亚洲金融危机。预言房价大跌的人一直都有，但现实就真的如此了吗？无论是按照收入房价比还是租售比来谈论中国的房价，都没有预测正确过。为何会这样呢？
脱离中国现实，照搬西方经济学理论只能被市场扇耳光
其实认真研究一下就会明白：无论是收入房价比还是租售比，都是西方经济学家按照西方的城市化程度，在城市化人口已经实现了动态平衡之后总结出的经济现象（或者数学模型）。这只适合完全城市化的国家，不适合像中国这样刚刚开始城市化，且城市化速度在加剧的国家。我国目前大量农村人口进入城市，小城市人群拥入大城市，房价处于上升通道，很多人对于房子的渴求超出了外国人的想象。在这样的情况下，拿西方在成熟市场经济、城市化完成得出的经济学理论来硬套中国的现实，显然是削足适履。
按照每个城市平均收入和房价之间的关系，大部分人确实不具有购房能力，但房子不但卖得很好，且非常火爆还要限购。是什么原因呢？
在我国，近10年来没有多少人是靠自己实力买房的，大都是靠父辈们的资助。因为单看每个城市的房价收入比，确实没有那么多钱买房，而且在我国，父母给孩子置办房子是自古流传下来的风俗习惯。现在购房大多是往更高一级去的，比如县城的一般家庭到地级市买房，而地市的家庭可能会到省会城市买房。在如今房价一万左右一平方米的省会城市和珠三角、长三角及环京三、四线城市，卖一套120平方米的房子，是可以付一线城市一套100平方米房子首付的。
笔者认为，这就是收入房价比在中国没有实际意义的原因。
而租售比呢？因为房价不断上涨，所以购房者不指望租金收回成本。近10年房价上涨10倍左右，这上涨的房价比租金高多了，谁在乎那点租金呢？所以现在一线城市租房在1.5%左右，依然挡不住购房者的热情。
近20年听置业顾问没错的，今后10年还是这样
虽然有些人还在每次“风吹草动”后,希望得到官方“房价要降”的相关实施政策，但实际上，笔者认为没有多少人相信房价会下跌。
去年，在谈到各种关于楼市不靠谱的传言时，有人说：这么多年了，只有售楼部的置业顾问说房价上涨是真的，其他人说得都不靠谱。
当然，笔者认为每次置业顾问或者房地产开发商在说房价会上涨时，会有一些夸张成分存在，但是结果怎样大家有目共睹。
根据现实情况，我国房价在没有完成城市化进程的情况下，未来10年房价依旧会处于上升通道。即便今年房价在短期政策打压之下，会有短期的滞涨或略微下跌，但并不阻碍未来10年房价持续上涨的趋势。
在这样的情况下，笔者认为置业顾问还会为了卖房子而不断向购房者传递“房价还会上涨”的信息，这都没有错，仅是什么时间开始而已。
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