[摘要] 近世联行的董事长陈劲松在美国考察之后说，城市化与城镇化是不同的户籍迁移方式，未来适合中国的依然是城市化，尤其大城市是更能够接纳人口的。
近世联行的董事长陈劲松在美国考察之后说，城市化与城镇化是不同的户籍迁移方式，未来适合中国的依然是城市化，尤其大城市是更能够接纳人口的。
在城市学名著《城市的胜利》一书中，作者也明确地提出：城市是经济的，大城市是具效率的，所以要发展城市，尤其是大城市。
城市化需要走很长的路
我国整体城市化率为56.1%，虽然东部区域和珠江三角洲区域以及环渤海区域的城市化水平相对较高，但这些地区依然在导入人口。
相对经济发达区域，河南作为传统的农业大省，其城市化率只有46.8%。如果要达到70%的城市人口，那么就要有7000万的人口进入城市。现在只有4580万，尚有2420万的人口需要城市化。
按照每年150万人口的速度，那么起码还需要16年的时间。即便是加速，如果河南要完成城市化，起码要到2030年。这个时间节点与郑州市规划的建成21条地铁的时间是吻合的，也许郑州准备成为1800万左右人口城市的时间节点也是2030年。
正因为如此，房地产市场起码还有10年以上的增长期，只是与原来的发展路径有所不同而已。
城市化的主要承担者依然是三四线城市
上述我们提到河南还需要有2420万人口需要城市化，而随着二胎政策的推行，未来需要城市化的人口数量极有可能增加到2500万人。即使郑州未来城市人口发展到1800万，它还能吸纳8000万人口，另外还有1700万的人口需要城市化。
随着河南经济的发展，即使外省能够吸纳200万人，但还有1500万人需要在三四线城市得以城市化。虽然几乎所有走出家乡的人都想进入一二线城市，但是限于房价涨幅过大，目前在一线城市及热点二线城市购房的机会逐步减少。即便是在郑州，现在的房价对于普通白领来说也是可望不可即的梦想，而且很多人连租房的开支也无法维系。这样的现状下，部分人群迫于房价压力就会往三四线城市回流，尤其是文化素质低的群体。
三四线城市还会持续导入人口
城市化自然选择是一件十分可怕的事情，越是经济发达区域，越是有更多就业机会，就越能够吸引到高素质的人群。城市之间的竞争由初的资源竞争演变成为人才竞争，终的结果是这样的：
（1）一流人才集中到四个一线城市及杭州、苏州、南京、无锡。
（2）部分一流人才集中到二十个左右的二线城市。
（3）主要的二流人才集中到二线城市。
（4）每个城市都会吸引部分文化水平低的人，城市越大，吸引文化水平高低人群的比例差别越小。因为社会分工让高收入阶层更加“懒惰”，那就需要大量的无技术劳动者为他们提供服务。
（5）三四线城市只能吸引部分二流人才及三流人才和大量的产业工人。
在三四线城市还会有另外的产业崛起，即为退休及养老人员提供服务及场所的机构。比方说河南信阳、南阳有很好的山水资源，空气清新、环境好；另外漯河虽然没有山，但是有水，这些城市就适合发展养生、养老产业。现在从农村走出来留在郑州的人，未来退休之后还是回到原籍的城镇比较合适，因为那里更加宜居。
在三四线城市，未来比如说2050年以后，这些城市老龄化的比率要远远高于郑州这样的移民城市。因为从农村走出来到北京、上海、深圳、郑州工作的，尤其是“60后”、“70后”甚至是“80后”们，他们在退休之后极有可能会回流到地级市和县城，甚至是乡镇。
所以从这个层面上说，现在三四线城市存在的库存问题根本不是事儿。首先是一二线城市房价高企会逼着买不起房子的年轻人返回家乡置业，同时还有部分离乡的人群虽然已经在一二线城市落地生根且房子很多，若干年后也会部分回流至三四线城市。
另外就是上述所说的，三四线城市可以发展养老、养生和医养结合的产业，那将会需要大量的房地产，只不过这些房产和现在传统的房产有所区别。这点是三四线城市未来房地产发展的一个方向，同时也是部分房地产企业的一个发展契机。只不过现在真正涉足这一产业的地产商还很少。这将会是一个全新的房地产领域，其市场机遇极大。
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