[摘要] 近日，我市房管局公布了今年上半年房地产市场统计相关情况，从公布数据来看市场表现良好：施工面积减少，竣工面积降低，去化数量激增，房价稳步回升
近日，我市房管局公布了今年上半年房地产市场统计相关情况，从公布数据来看市场表现良好：施工面积减少，竣工面积降低，去化数量激增，房价稳步回升。笔者认为，这说明目前房地产市场稳定，正逐步向健康发展方向发展。
盲目投资的势头得到遏制
今年第二季度房屋新开工面积20.52万平方米，同比增长33.59%，环比降低30.11%；其中住宅新开工11.35万平方米，同比降低13.56%，占全市新开工面积的55.31%；上半年房屋累计新开工面积49.88万平方米，同比增长11.64%；其中住宅新开工35.52万平方米，同比增长2.69%，占全市新开工面积的71.21%。由以上数据可以看出，同比去年第二季度虽有较大增幅，但主要是非住宅类的投资增幅较大，而住宅部分新开工面积在持续下降，同比降低了13.56%，即便加上季度增幅也只有2.69%，这相比于2018年~2019年度的市场存量是减少的，未来库存压力变小。
今年第二季度全市商品房竣工面积25.5万平方米，同比降低5.66%；其中住宅竣工面积15.19万平方米，同比降低22.89%,占全部竣工面积的59.57%；上半年全市商品房竣工面积71.18万平方米，同比增长1.76%；其中住宅竣工面积48.96万平方米，同比降低1.45%。笔者认为，由此可以看出投资的势头得到了遏制。当然这并不能完全反映市场的真实情况，因为有多个项目因资金问题目前仍处于停工状态，有的停工时间甚至在10个月以上。这些隐性的潜在增量还没有释放出来，未来对市场同样存在压力。但总体来说供应量减少，市场的压力也在变小。
去化速度加快 库存压力得到释放
2016年第二季度共办理商品房预售许可22件，涉及预售项目共13个，预售套数4943套，预售面积57.49万平方米，同比降低19.36％。上半年共办理商品房预售许可62件，涉及预售项目共20个，预售套数14523套，预售面积147.14万平方米，同比增长20.79％。上半年虽然办理的预售面积增加20.79%，但这是在一季度巨量增加的基础上，第二季度预售面积同比降低了19.36%，这是在2014年下半年及2015年上半年施工面积减少的情况下出现的必然结果。预售面积处于下降通道，这对今年的市场去化是有利的。
第二季度商品房实际销售总面积70.87万平方米，同比增长248.26%，其中住宅销售面积58.06万平方米，同比增长245.39%，上半年商品房实际销售总面积169.18万平方米，同比增长383.23%，其中住宅销售面积150.38万平方米，同比增长424.15%。季度销售面积98万平方米，同比增加668%。笔者认为，如此大的增量是因政府的购房补贴将要在2月底由每平方米200元降至100元，再加春节的返乡置业，购买量得以集中释放。即便这样，第二季度也有70.87万平方米的销售面积，增幅也高达245.39%。这样，今年上半年销售面积相当于以前两年的去化量。我市的库存量在550万平方米，包括在建面积大概有150万平方米，存量房400万平方米。按照过去五年每年去化90万平方米计算，想消化库存起码需要五年时间，而今年上半年就减少库存170万平方米。
今年上半年房屋累计新开工面积49.88万平方米，预售面积147.14万平方米。其中，这147万平方米是包含在550万平方米里的，只是由在建变成了可售。这样就等于上半年销售170万平方米减去新增的49.88万平方米，整个市场减少了大概120万平方米。也就是说，现在整个库存量为550万平方米-120万平方米=430万平方米。而其中有尚未取得预售资格的约150万平方米，也就是说现房及有预售资格的面积在280万平方米左右。这个比400万平方米减少了30%，也就是库存压力减少了30%。
下半年，随着补贴政策时间的截止，去化速度会降下来。即便这样，笔者预计下半年会有大概有130万平方米的去化量，今年总的销售面积会达到300万平方米。这个去化量是过去5年平均数值的3.5倍左右，会使整个市场的压力减小。
房价上涨是市场向好的好印证
根据2016年第二季度房地产统计数据分析，我市新建商品住宅均价为每平方米3809元，同比增长2.34%，比2016年季度环比增长1.84%。二手房多层住宅均价每平方米3158元，同比增长0.38％, 比2016年季度环比降低1.46%。
由此看出，无论是第二季度同比还是环比、新房还是二手房，价格都在上涨。虽然涨幅不是太大，但是上涨已是事实，当然客户的实际支出并没有上涨，而是下降的（因为有政府的购房补贴）。
这是开发商在去化速度加快、资金充裕的情况下调整销售价格的及销售策略的原因。各楼盘项目的促销力度在降低，部分项目出现明显调高价格的情况。上半年售价没有明显提高的另外一个原因是，建业壹号城邦及恒大都先后打出很大力度的优惠政策，并且成交量喜人，这在一定程度上影响了全市房屋的成交价格。随着成交量的提升，价格也止跌回升，开发商重拾信心，购房者也因补贴政策而回到市场。
笔者认为，即便下半年政策取消，成交量也不会有断崖式下跌，原因有两点：一是开发商的信心让购房者感到压力，买房也是博弈，开发商卖得越硬气，消费者越会容易出手。二是由于一线城市房价飞涨带动二线城市房价也在上涨，而且前不久，郑州地王频出使郑州房价向两万元一平方米的方向迈进，这样的市场传导效应会逐步释放，促使更多的人返乡置业。
今年年初时，笔者曾预测“十一”前后房价会开始缓慢上涨，现在看预估得过于保守了。目前房价已开始止跌回稳并有小幅上涨，进入第三季度后房价涨幅会继续加大，预计第三季度房价涨幅会在3%左右，而年底涨幅会增加到5%。举个例子，购买一套100平方米的房子，按去年10月单价4000元的话，房屋总价需要40万，政府补助2万，等于房子实际购买只花38万。若今年10月涨幅达到5%的话，房价涨至40+40×5%=42万，这与去年购买总价38万相比，整整多了4万，等于涨幅超过10%。由此看出，及早出手才是王道。
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