[摘要] 面对从2013年11月已经开始的房地产销售缓慢，大家想尽各种办法去促销而结果效果依然不佳的现实。
上周和昌建的一个朋友一起出差查看一个项目时间谈到当下房地产市场销售的迟缓。然后再次谈到了去年的房地产形势及今后房地产市场发展的方向。
面对从2013年11月已经开始的房地产销售缓慢，大家想尽各种办法去促销而结果效果依然不佳的现实。
在去年各种促销的鲜招怪招都出来了：1）保利地产在台湾电视台一个嘉宾在电视上说大陆人吃不起茶叶蛋不久，由广东保利董事长余英亲自上阵，上街派发茶鸡蛋，后来在天气变暖的情况下，余英又亲自上街派发秋裤；2）万科君更是被很多人在网上调侃，因为他们一个项目上街派发安全套，这个算是把话题营销引发到了极点（目前的）；3）以征婚为由头的促销也是不断涌现各种版本；4）还有更绝的，郑州一个项目和当地一个十分敬业的从事水果电商的——赵宝成合作，推出了后大家得出结论：在当下的房地产形势之下，没有不靠谱的广告，只有更不靠谱的广告。
面对如此形势的房地产形势，不知道开发商是否在反思问题究竟出现在哪里？房地产市场发展到今天我们是不是该反省一下了。问题究竟是出在政府身上还是自己身上。
对这个城市几乎所有的大小项目进行了梳理，无论是外来的实力开发商还是本地的龙头企业，更不要说是那些实力不足的中小企业了：究其本质，大家所提供的产品几乎没有什么差别的。比方说你昌建东外滩貌似看起来了比北边的御园多了商业，多了配套，但是你那些都是公建，你昌建东外滩的业主可以享用，我御园的也可以享用，而广鑫帝景城的业主也可以享用。自己研究了项目的产品及置业顾问的销售说辞，你没有多少亮点足以吸引人的地方，所以你的房子同样的不好卖。在会展中心区域，建业壹号城邦的房子同样销售艰难，虽然从专业角度看，如果让我在壹号城邦和MOCO新世界之间选择的话，我宁可多花三几百元选择壹号城邦，而不选择MOCO，但是现实却是后者的价格居然比前者卖的贵。这究竟是什么状况卖了十五年房子的哥实在是搞不清楚！当然你壹号城邦的房子也是没有多少亮点可以圈点的——无非是楼间距或者户型设计的好一点，究竟大家都还是停留在房地产开发阶段——大家卖的都是房子，至于说其它的几乎没有！
不知道从什么时间开始，我居住的阳光水岸开始卖早餐了：有小油条、包子、小米粥、白米粥、八宝粥、胡辣汤、鸡蛋煎饼、菜盒子等品种，销售早餐的人员个个都是衣着干净，戴着透明的塑料口罩，手上戴着是一次性的塑料手套，并且价格合适，我曾经试图把拿的十元钱吃完，但是无奈价格优惠无论如何吃不完，我少的一次早餐才吃三元钱的：一份大的可怕的八宝粥一元五角，三个包子一元五角。这样的价格我真没有必要早餐五点多就起床给自己熬两个半熬一碗八宝粥了。这是什么？不是物业管理，是社区服务！
周日，电话和昌建一个高管电话聊天，建议他下一个项目一定按照社区运营的角度设计，为自己项目创造一片蓝海！
社区服务运营商，这个是从去年开始在房地产行业开始兴起的一个话题，万科把自己定位于社区运营商，花样年公司先行一步开始做社区运营，其原来的物业管理公司变身为——“彩生活”，并且已经上市，其市值居然高于已经运营十几年的开发公司，足见市场对于社区运营商的认可。
那么究竟什么是社区运营商哪？要能够明确地理解这个概念实属不易的事情，原因其实很简单，到目前为止也没成功的案例可供参考，也不知道百度上能不能查找到社区运营商这个概念，所以一下子定义社区运营商确实不是一件十分容易的事情。不过不要紧，我们慢慢摸索吧！
从字面意思上理解，社区运营商一定是基于社区的运营商，这就把社区运营商的服务范围及对象界定了：社区内的，社区内居住的人群，服务的。
我们先放下这些不管，先听几个故事。
一、 认识一个朋友，妻子是政府公务员，老公在一家国有企业做高管，孩子有四岁在上幼儿园，双方的父母一个在乡下农村不能进城看孙子，一个在另外一个城市给这个家庭女性的弟弟看刚出生不久的孙子。那么现在问题来了：这个上幼儿园的孩子上午是七点可以送到幼儿园的，中午不接，下午是四点半放学，妻子虽然工作清闲，但是不能总是翘班，何况现在政府机关管理严格，老公国企高管能够在七点回家的时间就很少，每天为了接孩子发愁，不是妻子偷偷跑出去接了孩子带到单位就是接了交给小区的邻居看着，要么就是给老师打电话让人家晚走，或者是让一下小区的可以接孩子的人家代接，这样一天两天还可以，几年的时间都要这样，实在是一件令人头疼的事情。
二、 另外一对夫妻，都是做生意的，两个人忙的蹄爪不着地，每年赚钱不少，中午没有时间回家给孩子做饭，只好给孩子钱让在街上吃。孩子随便在学校附近的饭店吃，有时间干脆不吃饭，仅仅买些学校门口乱七八糟的零食吃。把省下的钱用于在网吧打游戏。那么现在问题出来了：孩子由于饮食不健康，出现了不该有的疾病，同时因为逃学上网，学习耽搁了，家长经常被请到学校。
三、 另外一对夫妻，双方都是将要退休公务员，父亲去世，只有一个70多岁的患有老年痴呆的母亲，自己的子女都在外地工作，这个患痴呆的母亲成为他们不能安心生活于工作的诱因，经常折腾的筋疲力尽的。
以上这些都是在社区发生的，并且是每个社区都会有的类似情况，用一句俗语来概括就是“家家都有一本难念的经”。
商业上有句十分经典的话叫“别人的问题就是你的机会”，别人的困难就是你的商机
针对社区里面诸如此类的各种各样入住后的问题不知道开发商是不是考虑到了？
根据本人走南闯北十几年房地产的从业经验，貌似包括万科在内的所有开发商都没有想到更不要说做到了。大家其实谁不比谁高尚多少。都是卖了房子了事，能够把物业管好已经不错了，至于上述的那些困难，让开发商替你想，在过去门都没有！现在房子不好卖了，现实的困难一直存在着，那么开发商是不是考虑一下，从解决未来入住后业主的诸多生活不便开始着手哪？
这就是我要说的重点：开发商要转变思路，由过去的单纯以销售房屋的思维模式转变成为社区生活运营商的角度！
开发商也会逐步意识到这样的商机，但是如果在产品规划阶段你没有这样的思路，你没有把未来社区运营考虑进去的话，逆光有想法是不够的，就像现在几乎所有的项目都不完全具备做全方位社区运营商的条件，你改造都没有办法改造——因为你起初的产品设计根本就没有打算运营，所有无论是社区交通动线、建筑设备还是各种与之相配套的设施都不具备，所以做到全线的社区运营商只能是一句空话。
那么社区运营商的服务范围都有哪些哪？
其实上述的几个故事已经道出部分社区运营商的服务内容，简单说，现在的社区运营商主要服务于五方面业主的困难与需求：1）托幼服务；2）托老服务；3）闲暇时间服务；4）闲暇资金增值服务；5）日常生活服务。
托幼服务：针对的是从孕妇怀孕到孩子上高中这段时间的所有服务，包括对孕妇的社区孕检及健康饮食辅导等，孩子出生后的月嫂服务、社区健康与康复中心(包括未来老人的)、幼儿园服务及未来小学生早放学后家长没有下班，对这些孩子的饮食、辅导作业、看护及游戏等托管服务。而要满足这一切必须在项目的开发阶段，根据未来居住人口的多少来设计、建设这样的设施，不然的话未来即使想提供这些服务，你没有这样的设施如何能够提供这些服务，现在所有已经入住的和正在建设的社区均不具备这样的设施，何谈能够提供这样的服务？在社区从事儿童及幼儿辅导的人员可以在社区内部招募，因为有些人是下班早的，这样既可以让一些闲暇时间较多的人通过有偿服务打发闲暇时间、照看没有人照看的孩子、还能够增加邻里之间的互动与交流，增加亲近感。托老服务同样可以采取这样的方法。
托老服务，养老未来在中国是个大问题，无论是根据现在的社会结构及现实，不可能能够照顾过来老人，而中国传统观念中对于养老院的排斥心理是严重的，大部分人都要在家里养老，而家庭又不具备有一些医疗与救护条件，这样必须在社区中设置一些能够承担集中养老与看护的条件与设施，临终看护及未来的殡葬服务都要到位，在尊重民族传统的基础必须在社区设置能够服务于老人去世到火花前这段时间亲朋吊唁的场地及空间。从老人的健康护理到看护、一直到老人走完生命的历程，这些同样需要事先设计好，并按照医护设施标准来规划、设计、施工与配套，而这些在现有已经入住和正在施工的项目中均是没有的。这同托幼一样是一个巨大的市场。市场虽然巨大，但是如果没有事先设计也是无法实现的。
成年人的闲暇时间，每个人不可能每天都是工作，也都会有休息的时间，长时间的休习可以去旅游、度假，短时间的休习必须能够在居住地周边解决，而现在绝大部分社区不能提供这样的能够让业主休闲与互动的场所，虽然以前的会所都不能实现很好的盈利，但是未来这些场所也是需要的，即使外出度假，因为社区服务能够根据大数据十分准确地分析出来一个家庭的经济状况、一个家庭男女主人公什么时间出入社区及其车辆的情况等，这些数据的采集需要一整套的智能设备，这些信息搜集与分析设备也是必须在设计阶段都要事先规划建设的，同时社区服务可以针对每一个家庭提供一对一的休闲度假服务，也可以利用社区庞大的规模利用智能平台为整个社区人员度假消费争取到更加合理的价位。
闲暇资金。同样是基于对整个社区业主的了解和对大数据的分析，对于每个家庭的财富可以从大数据分析出来，可以针对不同的家庭制定不同的投资理财产品销售，这些虽然是一种理想的状况，未来能够做到也不是不可能的。
日常生活服务。这点从每天每个人从一睁开眼来想想就行了。就像前面我提到的在我们社区，每天早晨又卖早餐的，那个卖早餐的地方是在一个地方做好，然后又运到小区中心位置，在一个小广场上搭起来一个临时棚子。那么如完全按照上述的托幼、托老服务社区设计的话，这些都应该是完全规划设计好的，营养早餐、安心午餐、浪漫晚餐以及适合不同年龄阶段的各种营养配餐，另外基于移动互联网的日常生活用品预订、支付、配送平台及系统都能够得以完全解决，这些也都应该是在规划阶段应该设计的。
关于社区生活运营商或者是服务商的概念刚刚提出，目前尚没有可以借鉴的模式，即便是这样，未来这些一定是能够得以实现的，那么房地产开发商能否成为风口上的猪，能否顺势而为，就看你的观念如何了。如果现在在某个项目按照上述观点打造这样一个智能化、人性化、把托幼、托老及日常服务都能考虑进去，并在先行施工的项目出现，我相信这样的项目对于整个房地产市场来说是令人感到耳目一新的，是一定会受到市场的追捧的，那么这也是开发商给自己营造的一片蓝海。
就看你有没有这样的远见与胆略。房地产开发商必须由原来的以卖房子赚取利润的方式的一生一次的买卖，逐步演变成为一生一世的服务型公司，把原来的交房是项目的结束向交房是服务的开始思维转发。只有树立这样的理念你才不会靠拼命提高容积率来试图赚取更大的利润。想想彩生活刚一上市其市值就比花样年的高。以做百年老店的心态去做房地产建设。
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